Koopwoning verdelen bij scheiding

Een gezamenlijke koopwoning is voor veel stellen het grootste en meest complexe onderdeel van de scheiding. Wie blijft er wonen, wie koopt wie uit en wat gebeurt er als er geen overwaarde is? In dit artikel leggen we de mogelijkheden stap voor stap uit, zodat u weet waar u aan toe bent.

Eerst: wat is de woning waard?

Voordat jullie iets kunnen verdelen, moet duidelijk zijn wat de woning op dit moment waard is. Dat doe je door een gecertificeerde taxateur in te schakelen die een officieel taxatierapport opstelt. Dat rapport is de basis voor alle verdere berekeningen.

De waarde van de woning min de openstaande hypotheekschuld is de overwaarde. Als er minder waarde is dan schuld, spreken we van onderwaarde. Beide situaties komen voor en vragen om een andere aanpak.

Een voorbeeld: stel dat de woning getaxeerd wordt op 350.000 euro en de hypotheek nog 280.000 euro bedraagt. Dan is de overwaarde 70.000 euro. Die overwaarde moet bij een scheiding worden verdeeld, tenzij jullie andere afspraken maken.

Drie opties bij de verdeling van de woning

Er zijn drie veelvoorkomende keuzes die stellen maken bij de verdeling van een koopwoning bij scheiding. Hieronder loop ik ze met jullie door.

De eerste optie is dat een van jullie de woning overneemt. De ene partner koopt de andere uit en blijft in het huis wonen. Daarvoor is een nieuwe hypotheek nodig op naam van alleen die persoon.

De tweede optie is dat jullie de woning samen verkopen. De opbrengst wordt dan verdeeld. Dit is vaak de meest eenvoudige oplossing als geen van beiden de woning wil of kan overnemen.

De derde optie is dat jullie de woning tijdelijk samen aanhouden. Dat kan als jullie bijvoorbeeld wachten op een gunstiger verkoopmoment of als de kinderen eerst nog willen uitwonen. Dit vraagt om duidelijke afspraken over wie er woont, wie de hypotheek betaalt en hoe lang de situatie duurt.

Uitkopen: hoe werkt dat in de praktijk?

Als een van jullie de woning wil overnemen, moet die persoon de ander uitkopen. Dat betekent dat de helft van de overwaarde wordt betaald aan de vertrekkende partner. Tegelijkertijd neemt de blijvende partner de hypotheek volledig op eigen naam over.

Dat laatste is niet altijd mogelijk. De bank beoordeelt of de blijvende partner het inkomen heeft om de hypotheek alleen te dragen. Dat wordt een toets op hypotheekverstrekking. Soms is het nodig om de hypotheek opnieuw aan te vragen of te herfinancieren.

Een voorbeeld: Loes wil in de gezamenlijke woning blijven wonen. Ze moet haar ex-partner Mark uitkopen voor zijn deel van de overwaarde, in dit geval 35.000 euro. Daarna vraagt ze een nieuwe hypotheek aan op haar naam. De bank beoordeelt of haar inkomen daarvoor toereikend is.

Bij Het scheidingscollectief begeleid ik jullie bij het in kaart brengen van deze opties. Zo weten jullie waar jullie aan toe zijn voordat jullie een beslissing nemen.

De rol van de hypotheek en de notaris

De hypotheek speelt een grote rol bij de verdeling van de woning. Zolang jullie beiden op de hypotheekakte staan, zijn jullie ook beiden aansprakelijk voor de schuld. Dat verandert pas als de hypotheek officieel op één naam staat.

De overdracht van de woning, of het nu uitkoop of verkoop is, gaat altijd via de notaris. De notaris zorgt voor de officiële overdracht en legt de afspraken vast. Zonder notaris is een eigendomsoverdracht niet rechtsgeldig.

Het is verstandig om een onafhankelijke notaris te kiezen die niet verbonden is aan een van de partijen. Tijdens de scheidingsmediation kunnen jullie de keuze voor een notaris al meenemen. Zo staat er later geen vertraging in het proces.

Gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden

Of de woning gelijk verdeeld wordt, hangt ook af van jullie huwelijksvorm. Zijn jullie getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan is de woning in principe van jullie beiden, ieder voor de helft.

Hebben jullie huwelijkse voorwaarden? Dan staat daarin beschreven hoe de woning verdeeld moet worden. Soms heeft een van beiden de woning al voor het huwelijk gekocht en staat dat apart omschreven. In dat geval kan de verdeling er anders uitzien.

Een voorbeeld: Pieter kocht de woning voor het huwelijk en bracht die in met huwelijkse voorwaarden. Na de echtscheiding heeft hij recht op een groter deel van de overwaarde dan zijn ex-partner. Hoe groot dat deel is, hangt af van wat er in de huwelijkse voorwaarden staat. Tijdens de scheidingsmediation kijken we samen naar jullie specifieke situatie.

Wat als er geen overwaarde is?

Niet alle stellen hebben overwaarde. Soms is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning. We spreken dan van onderwaarde of een restschuld. Dat is een lastige situatie, maar ook daarvoor zijn oplossingen.

Als jullie de woning verkopen terwijl er sprake is van onderwaarde, blijft er een restschuld over. Die restschuld moet worden verdeeld. Hoe jullie dat doen, leggen jullie vast in het convenant tijdens de scheiding.

In sommige gevallen springt de NHG, de Nationale Hypotheek Garantie, bij als er een restschuld is. Dat geldt alleen als jullie hypotheek onder NHG valt en jullie voldoen aan bepaalde voorwaarden. Dit is iets wat jullie kunnen navragen bij de hypotheekverstrekker of bespreken tijdens de mediation.

Afspraken vastleggen in het convenant

Alle afspraken over de woning komen terecht in het convenant. Dat is het schriftelijke document dat tijdens de scheidingsmediation wordt opgesteld. Daarin staan niet alleen de afspraken over de woning, maar ook over alimentatie, pensioen en eventueel de kinderen.

Het convenant is de basis voor de verdere juridische procedure bij de rechtbank. Een goed en volledig convenant voorkomt discussies achteraf. Ik merk dat stellen die via mediation afspraken maken, later minder snel in conflict raken dan stellen die via de rechter zijn gescheiden.

Bij Het scheidingscollectief help ik jullie om alle afspraken rondom de woning helder en volledig vast te leggen. Zo weten jullie allebei waar jullie aan toe zijn.

Veelgestelde vragen over koopwoning verdelen bij scheiding

Moet de woning altijd getaxeerd worden bij scheiding?

Een officiële taxatie is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. Zonder taxatie is het moeilijk om de overwaarde eerlijk te berekenen. Sommige banken eisen een taxatierapport als er een hypotheekoverdracht plaatsvindt. Het is verstandig om dit vroeg in het traject te regelen, zodat jullie met de juiste cijfers werken.

Wat als we het niet eens worden over de verdeling van de woning?

Als jullie er samen niet uitkomen, kan een mediator helpen. Een mediator begeleidt jullie bij het gesprek en helpt jullie naar een oplossing die voor beiden werkt. Bij scheidingsmediation is het gebruikelijk om alle onderwerpen, inclusief de woning, samen te bespreken en samen te besluiten. Dat is een stuk minder belastend dan een procedure via de rechter waarbij een rechter de beslissing neemt.

Kan ik de woning overnemen als mijn inkomen lager is dan dat van mijn ex-partner?

Dat hangt af van jullie financiële situatie en de hoogte van de hypotheek. De bank beoordeelt of jullie inkomen voldoende is voor de hypotheek op eigen naam. Soms is het mogelijk om aanvullende zekerheid te bieden of een andere hypotheekvorm te kiezen. Een hypotheekadviseur kan hierover duidelijkheid geven. Tijdens de mediation kunnen we samen bepalen welke stappen jullie het beste kunnen nemen.

De woning is een groot onderwerp, maar het is te regelen

De verdeling van een koopwoning bij echtscheiding vraagt om aandacht, maar het is goed te regelen als jullie de stappen kennen. Of jullie nu kiezen voor uitkoop, verkoop of een tijdelijke gezamenlijke situatie, er is altijd een aanpak die past bij jullie omstandigheden.

Neem gerust contact op met Het scheidingscollectief als jullie willen weten wat de mogelijkheden zijn in jullie specifieke situatie. Ik help jullie graag verder.